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机构:80家房企有息负债规模超6万多亿,同比上涨超10%

发布时间:2019-11-16  来源:互联网    编辑:匿名  

随着产业集中度的不断提高,房地产企业不断提高整体债务规模,以进一步促进规模增长。据行业统计,目前上市住房企业的生息债务规模总体较高。随着债务密集到期,住房企业自下半年以来普遍面临“债务上限”局面。

80家住房企业的生息负债超过6万亿元。

9月底,诸葛芳公布的80家上市住房企业债务情况显示,2019年上半年,住房企业计息债务规模进一步上升至6.61万亿元,比2018年底上升10.45%。其中,恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房地产企业的生息债务超过1000亿元。总的来说,住房企业的债务普遍集中到期,未来偿还债务的压力很大。

根据该机构的统计,2019年上半年,80家上市住房企业中有71家的债务超过100亿元。前20家住房企业计息负债规模超过1000亿元,合计4259.75亿元,占80家上市住房企业计息负债总额的63.73%。然而,前10名住房企业的计息负债总额为2958.733亿元,占80家上市住房企业计息负债总额的44.73%。

自2019年以来,房地产企业融资进入了监管最严格的时期。各房地产企业融资条件的日益分化和房地产企业发行债券成本的上升,都反映了当前大环境下的财务紧张状况,也反映了调控房地产市场的政策力度。

从名单来看,大部分排名靠前的企业都是大型住宅企业,融资能力相对较强,需要更多资金来支持其规模增长和运营。然而,在市场监管和融资渠道收紧的环境下,高负债住房企业偿还债务的压力不容低估。

关注诸葛寻找住房的分析师表示,一些领先的房地产企业在喊“住”的同时“嫉妒和害怕”,并迅速购买土地。在这种背景下,信誉良好的大型房地产企业可以有更多的渠道来筹集更多的相对较低成本的资金。为了保持目前的规模,他们将继续大力发行债券,而一些地方小企业将面临更大的融资困难,计息负债的增长率将较低。

从上半年来看,主要住房企业的计息负债增速普遍较高,中小住房企业可能扩大规模或降低负债和杠杆。2019年上半年,销售额超过2000亿元的领先住房企业的生息负债率平均增长率为13.62%,1500-2000亿元的平均增长率为13.94%。龙头企业规模大,还款能力强,抗风险能力强。此外,与小型住房企业相比,融资渠道和方法相对广泛和多样化,更容易获得资金。

第三季度,对热门城市的监管升级。

今年第三季度,在调控政策层面,中央政治局会议明确提出不要将房地产作为短期经济刺激手段。业内专家指出,这意味着“四限”规定仍将得到严格执行,而“房屋不被炒鱿鱼,而是由城市来执行”政策的基调没有改变。在此基础上,大连、洛阳等一些热门城市更新了监管政策。

值得一提的是,最近,监管当局再次强调,专项债务资金不应用于土地储备和房地产相关领域、债务置换和可以完全商业化的工业项目。同时,中国保监会将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,对发现的违规行为将给予严厉处罚。

凯瑞房地产研究中心(Kerri Real Estate Research Center)相关分析师指出,今年第三季度,随着许多城市商品房销售持续下滑,市场从7月至8月保持稳定,中西部地区成为目前主要的交易支撑。此外,在融资紧张的背景下,住房企业到位资金增速继续下降,新建设领域累计同比增速限制在8.9%的较低水平。

此外,自2019年下半年以来,住房企业新增建筑面积和建筑面积均呈现高下降趋势,增速持续回落至低点。根据国家统计局公布的数据,1月至7月,新建住房建筑面积的累计增长率继续下降0.6个百分点,至8.9%,并已降至2019年1月至2月以外的年中低点。从单个月来看,下降趋势更加明显。8月份,单个月建筑面积仅为1.89亿平方米,同比增长率由正变负,下降0.6%。

与此同时,持续紧张的融资环境使得住宅企业在土地收购和储备方面更加谨慎。今年第三季度,土地交易的平均价格从高水平下降。例如,7月份的平均土地交易价格为2686元/平方米,截至统计之日,9月份的土地交易价格为2482元/平方米。第三季度总平均交易价格为2494元/平方米,比上季度下降12%。

“一方面,它受到热门城市高价高质量地块减少和交易结构变化的影响。另一方面,由于融资环境的不断收紧,住房企业收购土地的积极性明显降低,以底价出售的地块比例明显增加,从而降低了土地交易的平均价格。”Kerri分析师指出,“总体而言,在第二季度市场热度达到顶峰后,第三季度,在市场监管和金融监管等多重因素的影响下,企业回归理性征地,征地热度大幅下降。”

预计第四季度住房贷款仍将紧张。

8月25日,央行宣布,从2019年10月8日起,商业个人住房贷款利率将采用lpr作为参考标准:第一套商业个人住房贷款利率不得低于同期lpr,第二套商业个人住房贷款利率下限为同期lpr加60个基点。根据9月20日超过5年的lpr计算,第一次抵押贷款利率不低于4.85%,第二次抵押贷款利率不低于5.45%。

上述Kerri分析师认为,在“住房无投机”的大环境下,居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求赋予银行额外基点的自由支配权力将受到“住房无投机”政策的约束,不能跟随自然获利,抵押贷款利率很可能会涨跌。

在这位分析师看来,自今年以来,各城市的房地产市场经历了频繁的波动和日益分化。一城一市、一月一市,尤其是目前的房地产市场和城市交易量明显下降,部分城市库存风险再次浮出水面,呈上升趋势。一些城市市场仍然繁荣,一些项目仍然可以开放,供求矛盾仍然突出。在这样的市场背景下,预计第四季度各城市将继续实施“一城一策”,细化收支控制,强化执行力度

Kerri预测,今年第四季度,货币和资本环境预计将进入总体宽松态势。一方面,央行将积极利用一般性降级和定向降级等政策工具,在银行间市场保持合理和充足的流动性。另一方面,预计lpr利率中心将进一步下调,以缓解民营和小微企业融资困难和融资成本高的问题,帮助实体经济稳步健康发展。

“然而,房地产信贷政策将适度收紧,人们担心将实施窗口指导。”根据该机构的分析和预测,一方面,住房企业的融资将更加紧张和规范,并将变得越来越紧张。全面收紧银行、信托、海外债券等融资工具,严格控制非法资金流入房地产市场。另一方面,住房抵押贷款业务大幅萎缩,短期抵押贷款利率可能继续上调。当然,不同的城市会出台不同的住房信贷政策。对于房价上涨压力较大的热门城市,抵押贷款利率的浮动利率应该更高。

针对房屋企业的偿债情况,上述诸葛亮房屋搜索分析师指出,上半年房屋企业面临整体债务压力,大多数房屋企业主动去杠杆化和减少债务,以缓解财务压力,或加快清仓,或减缓规模扩张。然而,中小型住房企业面临的情况更加严重。据统计,自今年以来,约有360家住房企业倒闭。大多数破产原因包括无力偿还到期债务和严重破产。“进入下半年后,融资环境将更加严峻。在房地产业增长放缓的背景下,房地产企业应加快产品推向市场,提高营业额,加快收款速度。”

(原标题为《80家住房企业计息债务规模代理统计超过60亿,同比增长10%以上,信贷紧缩债务到期住房企业“债务自上而下”,作者高伟。编辑周航)

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