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起底WeWork 470亿美元IPO,“联合办公”价值几何

发布时间:2019-11-04  来源:互联网    编辑:匿名  

照片来源@ vision china

温|美国股票茶室,作者|观察猫bbae毕比证券的观察者

作为联合办公室的代表,美国公司wework已经成为中国一线城市高级写字楼的常客。

其即将上市的消息也成为今年资本市场的一件大事,是今年下半年美国股市最大的ipo之一,一次估值为470亿美元。

作者一直对“联合办公”企业的壁垒和如此高估值的合理性感到好奇。

果然,在wework提交s-1文件后的几周内,机构投资者开始猛烈抨击这一问题,批评我们work会计松散、治理松散和估值过高。

为了促进其ipo在市场上的顺利进行,尽管遇到了困难,我们还是向投资者做出了非凡的让步,以提高其市场化程度。

我们不确定我们的工作是被收购还是破产。然而,我们可以打开s-1,了解更多关于公司财务的细节,以便更好地理解我们工作的价值。

我们工作的第一个变化——也是最引人注目的——是公司提议的估价下调。

正如大多数投资者所知,我们曾经是世界上最有价值的独角兽之一,最后一轮由银行主导的软融资价值470亿美元。正如我们在早期高调IPO中看到的那样,高估值通常被证明是一种负债,而不是资产,我们已经做好了下跌的准备。近日,路透社报道称,我们可能正在考虑将估值下调至100亿至150亿美元(此前估值为200亿美元)。

我们工作所做的第二个改变是更新了治理条款,旨在削弱纽曼对公司的影响。作为wew work租用的几栋大楼的业主,neumann与wew work的私人交易以及neumann支付的600万美元品牌费(后来被退回)引起了投资者的密切关注。作为回应,我们修改了公司的监管程序。

估价下调是否足够?

我们的估值是否已经降低(尚未最终确定),以及公司治理更新是否足以吸引投资者认购,还有待观察。然而,将我们工作的估价范围与其当前的财务状况进行比较仍然是有用的。

以下是公司的最新成果:

在深入研究这些数据之前,了解我们工作的核心业务模式是非常有用的。我们工作的核心业务是从其他房东那里租用办公空间,然后大力投资这些办公空间的现代化,使其成为我们工作中著名的充满活力和创业精神的工作环境。我们称这些地方为“社区”。截至今年第二季度末,wework在其所有地点运营了604,000个工作站,总共开发了190万个工作站。

这就引出了一个关于wework服务核心的问题:我们是一个增值服务,一个“订阅”其服务的“成员”(而不是支付租金的租户——这显然不是一个酷词),还是仅仅是一个租赁套利公司——租用一套旧公寓,稍微翻新一下,然后将其投入airbnb进行短期租赁?

我们一直在努力强调租用我们的工作站可以节省人均成本(与建造自己的办公空间相比),相关成本如下表所示:

图3我们工作租赁成本的比较:

Wework还强调,更成熟的企业客户在其租户群体中的比例正在增加。这消除了投资者对我们工作客户中太多不稳定和容易出现问题的初创企业的担忧。截至2009年第二季度末,这些较为成熟的企业比例高达40%,比第18财年末的38%上升了2个百分点。

现在让我们回到原始数据。在过去的六个月里,我们的工作创造了15.3亿美元,是去年同期的两倍多。毫无疑问,这使我们成为世界上增长最快的创业公司之一(至少在收入超过10亿美元的群体中)。对于像我们这样的资本密集型企业来说,增长率确实令人印象深刻。Wework的预计收入也在飙升,到第二季度末达到33亿美元。

图4我们预计收入:

根据wework的假设“新”估值为100亿至150亿美元,这一估值也将是当前预期收入的3至5倍。当然,与最初预期回报率为两位数的“互联网公司”股票相比,wework的估值现在大幅下跌。

尽管如此,wework的估值下降并不能完全弥补公司遭受的惊人损失。我们的工作和过去许多科技初创企业没有什么不同。它引入了定制的财务指标来分散人们对损失的注意力。

Wework及其银行家特别希望,我们关注的指标之一是“排除非现金gaap直线租赁成本的边际贡献”。如果您将下表与wework的公认会计原则损益表联系起来,您会注意到,wework实际上已经将所有成本都加了回来,以显示在第119期有22%的积极贡献:

图5我们的边际贡献:

当然,这也带来了一些问题。该公司正试图证明“单位经济”——但我们能相信一旦一座建筑竣工,就不会有销售和营销成本吗?尤其是当初创企业如此频繁地转向时?扣除与这些建筑相关的增长成本和管理成本合理吗?

根据公认会计准则,我们在第19财年的前六个月损失了9.04亿美元,净利润为-59%(相比之下,该公司的估计贡献利润率为22%)。尽管这两个利润率确实代表着根本不同的概念,但我们希望更多地关注wework的gaap损失,因为它们说明了这样一个事实,即尽管我们work假设每单位有良好的经济效益,但多年来不太可能跨越任何传统的利润指标。

很少有公司像wework一样,为了成功完成ipo,在估值和内部治理方面做出了巨大让步。尽管有这些变化,我们工作的高成本商业模式和有问题的会计方法仍然阻碍着投资者。然而,对投资者来说,形势也是乐观的:我们将有机会以不到之前价格三分之一的价格购买全球最著名房地产初创企业的股票。

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